作者 : ytl 累计计算次数 : 11 最后更新时间 : 2019-10-27 19:13:39
一、契税
契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。
二、个人第二套改善性住房计税依据
二套房：面积在90含平方米以下的，税率为1%；面积在90平方米以上的，税率为2%。
1、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。
2、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。
3、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。
4、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。
四、案例说明
乐乐购买第二套房屋价格为1000元/平，房屋面积为80平。问：乐乐要缴纳的契税是多少？
首先我们来分析，乐乐是第二次买房即改善性住房因此应该按改善性房屋纳税规则来计算税额。我们得知房屋成交价格为1000元/平。所以我们的纳税依据就是1000元/平*80平=80000元。房屋面积为80平显然小于90平，那么适用税率为1%。
乐乐应纳税额=80000*0.01=800元
在其他条件不变的前提下，如果房屋面积为100平呢？
计税依据=100*1000=100000元显然100平>90平适用税率为2%
乐乐应纳税额=100000*2%=2000元